近期，在河南信阳，“38.8万买单门独院别墅小院”的消息传遍当地房产市场，董家河·毛尖小镇(以下简称“毛尖小镇”)也凭借别墅小院吸引众多投资者。

“要买别墅你上董家河去看看，那边有个毛尖小镇，环境特别好，价格也便宜，最低只要38.8万元就能买一套，这段时间炒得很热。”信阳市平桥区一位房产中介表示，信阳市区纯别墅产品几乎绝迹，但如果对地理位置要求不高，毛尖小镇却是不错的选择。

《中国经营报》记者实地走访发现，毛尖小镇项目对外招商和建设施工都在同时进行。据介绍，项目确实有全款38.8万元的别墅小院正在对外销售，不过，项目所有产品均没有独立产权。

董家河镇镇长王强向记者表示，毛尖小镇项目是当地发展乡村旅游的产物，是一个集茶叶加工销售及民宿旅游的特色小镇，“土地、规划等各项手续都有”。

那么，38.8万元究竟能不能在信阳毛尖小镇买到别墅，这些别墅项目是否具备合规的手续?对此，记者于近期前往信阳进行了实地调查走访。

涉嫌虚假宣传

38.8万元买别墅在信阳房地产中介市场被视为“爆款”，推介力度很大。在一位房屋销售中介指引下，记者驱车来到董家河镇财政所附近，看到毛尖小镇项目位于鹏程大道两侧、董家河沿岸，呈条带状分布。项目招商中心外围排列着各色广告牌，从广告词便能对毛尖小镇形成初步了解，比如“听涛小院悠然私享”“托管增值财富密码”等。

“整个项目临河而建，现在我们主要招商的是106平方米的三层听涛别墅小院，中间户型38.8万元一套，边户41.8万元一套，非常便宜。”招商顾问介绍道，毛尖小镇是依托信阳全域旅游的概念，推出的集茶叶生产销售一体化、休闲旅游、民宿经营和康居养老打造的特色小镇。

据介绍，项目别墅小院总价最低38.8万元，换算单价约为3660元/平方米，此外，还向购房者赠送前院、后院及露台，合计赠送面积近50平方米。

当记者问起房屋产权时，招商顾问解释，“这些房子有一个集体土地证，项目是楼房村集体性建设经营用地，如果是我们当地户口，或者把户口迁到董家河，就可以办农村集体建设房权证。农村土地是没有使用年限的，相当于永久使用权”。

在招商中心一块《毛尖小镇总规平面图》展示牌上，记者看到，地块经济技术指标显示，小镇建设用地面积约90268平方米，总建筑面积65087平方米，共包括起步样板区(一期)、康养小镇、康养洋房、八大茶舍(公寓)、康养公寓1915茶博物馆体验馆(公建)等6个板块，建筑层数为2~6层，容积率0.72。

另外，该指标还显示了不同产品的面积占比和户型占比，其中，别墅、花园洋房、公寓、八大茶舍、博物馆、茶体验馆面积占比分别是61.8%、15.9%、14.5%、6.0%和1.8%，而产品户型占比依次是50.1%、20.6%、27.7%、1.4%和0.2%。从产品面积占比和产品户型占比，都可以看出，毛尖小镇项目的主打产品就是别墅。

除了低总价之外，招商顾问还称，毛尖小镇的住宅产品既可以自住，又可以投资托管，“平时业主可以自己住，房子空闲时候交给开发商托管经营，由开发商对外出租，租金收益和购房业主四六分成”。

记者获悉，毛尖小镇项目开发商为河南荣申农业发展有限公司，而工商信息显示该公司经营范围是农产品加工及销售，生态农业开发，生态旅游开发，果蔬采摘，农业技术开发及转让，电子商务，并不包含房地产开发及销售。

业内人士表示，进行非农村集体经济建设需要使用土地的，必须使用国有土地，但是走正规的土地征收审批手续比较麻烦，农地转用也要占用指标。所以，有些开发商会选择与当地政府进行“联合开发”，以租赁的形式变相规避土地征收。而在这些土地上进行房屋销售甚至“售后返租”均属违规行为。

集体土地上的别墅

记者在调查中，不管是毛尖小镇的招商顾问还是政府均回应称，该项目的用地属于集体土地。那么，集体土地是否可以建设别墅等地产项目，这些地产项目是否可以对外公开售卖?

对此，9月13日，记者来到信阳市自然资源局浉河二分局求证。用地股股长查阅审批记录后表示，“毛尖小镇没有记录，我印象中，近五年来了，都没有报批过相关材料，更详细的情况去董家河镇上，他们那边应该有完整的资料”。

9月24日，董家镇方面向《中国经营报》记者回复称，毛尖小镇项目前身系2012年董家河镇引进的镇区所在地楼房村新型农村社区建设项目，2019年结合国家乡村振兴战略，由河南荣申农业发展有限公司启动实施毛尖小镇项目，主要建设信阳毛尖展销馆、电商孵化楼、茶乡会客厅、民宿康养区;同时围绕周边2000亩的茶园、河道及观光区打造“印象毛尖”情景剧演出的文旅服务基地。

毛尖小镇项目及其前身楼房村新型农村社区项目建设符合董家河镇土地利用总体规划和村庄建设规划，并且已经在2012年至2019年期间，获得了立项、用地、建设规划、环评手续。

另外，董家镇方面回复称，毛尖小镇项目规划使用的100亩集体建设用地及地上附着物房屋等产权归楼房村集体所有;该项目建成后，由河南荣申农业发展有限公司按照民宿模式统一对外实行众筹资金租赁运营，所产生的利润按照比例，荣申公司占比80%，楼房村村集体占比20%。

那么，董家河“毛尖小镇”项目所建设的地产项目是否可以对外销售?对此，董家镇方面回复称，目前，所建设的民宿均按照租赁经营模式签订认筹合同。至于前期网络上的“38万买别墅”等宣传系个别销售人员为利益驱动发出的虚假宣传，对此董家镇将对毛尖小镇买卖别墅的虚假宣传追究法律责任。

事实上，关于集体用地，《中华人民共和国土地管理法》等法律法规中就有明确规定。按照《中华人民共和国土地管理法》的规定，任何建设需要将农用地和未利用地转为建设用地的，都必须依法经过批准。兴办乡镇企业、乡(镇)村公共设施和公益事业建设、村民建住宅需要使用本集体经济组织农民集体所有土地的，必须符合乡(镇)土地利用总体规划和镇规划、乡规划、村庄规划(以下简称“乡(镇)、村规划”)，纳入土地利用年度计划，并依法办理规划建设许可及农用地转用和建设项目用地审批手续。农村集体经济组织使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地，兴办企业或与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同兴办企业的，必须符合土地利用总体规划和乡(镇)、村规划，并纳入建设用地年度计划管理;涉及占用农用地的，必须先依法办理农用地转用审批手续，用地规模必须符合有关企业用地标准。

另外，农村宅基地属于本农民集体成员集体所有，农户依法拥有的宅基地使用权，可以按照有关规定在本集体经济组织内部进行转让，但严禁城市居民到农村购买宅基地。农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。